摘要：针对影响商业地产选址因素的复杂性和不确定性，综合运用灰色系统理论和模糊数学相结合的灰色模糊综合评价法对商业地产项目的选址方案进行综合评价。
Abstract: According to the complexity and uncertainty of the factors which affect the sites selection of commercial real estate, the paper applies gray-fuzzy comprehensive evaluation method which involved gray system theory and fuzzy mathematics to the sites appraisal of commercial real estate projects.
关键词：商业地产；选址；灰色模糊综合评价
Key words: commercial real estate；sites selection；gray-fuzzy comprehensive evaluation
中图分类号：TU7文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0058-02
0 引言
目前我国城市化率还相对较低，房地产行业有很大的发展空间。随着政府针对房价宏观调控政策的不断完善，相对于住宅地产开发能给企业带来短期利润而言，商业地产更有可能为企业提供持续的竞争力和稳定的现金流。商业地产项目的投资成本回收和效益取决于项目的长期运营，商业地产的选址是影响项目运营成功的先决条件，而影响商业地产选址的因素具有的不确定性给开发商们的决策增加难度。
1 商业地产选址影响因素与决策方法
1.1 商业地产选址影响因素 商业地产项目的选址由于不同地段项目所面临的问题互异，来自企业自身和社会以及政府等方面的因素共同影响着商业地产项目的选址，对于同一城市范围内的商业地产项目的开发，可以从企业、社会和政府三方面将影响选址的因素归纳如下：企业品牌价值目标、地价及拆迁等成本费用、单位租售价格水平、道路交通设施等基础服务配套设施、平均人流量、周围环境的竞争程度、地段升值潜力、政府对城市的整体规划。
1.2 商业地产选址决策方法 关于房地产的选址决策，目前应用比较多的是层次分析法和模糊综合评价法，以及由两者结合的模糊层次分析法。但是，目前我国大多数房地产企业存在着严重的数据不完备问题，因此商业地产项目的选址既存在模糊性又存在数据不完备性。因此，在商业地产选址决策方法中引入灰色系统理论是十分必要的，并有着坚实的理论基础。
本文将灰色系统理论、模糊数学以及层次分析法相结合，采用灰色模糊综合评价法对商业地产选址进行决策。较单纯运用模糊综合评价而言，将灰色系统理论和模糊综合评价结合，不仅能得出一个综合的评价结果，还能够通过模糊评价矩阵中的关联系数比较不同方案的因素之间的优劣，使评价的过程更具有明确性。
2 灰色模糊选址决策模型
2.1 评价指标体系的构建 商业地产的选址直接关系到项目的运营，对于很多影响选址的因素，我们只能进行定性分析，从企业对项目的定位、社会对项目的综合影响以及政府对城市的整体规划三方面将影响选址决策的指标因素划分成8个指标：企业品牌价值、土地价格及拆迁成本、租售价格、道路交通等基础配套设施、平均人流量、竞争程度、地段升值潜力、政府整体城市规划八个因素作为评价指标，评价指标体系如图1。
2.2 决策模型构建 灰色模糊决策的步骤是首先邀请熟悉项目情况的专家对各因素的重要程度进行综合打分，确定各评价指标的权重，再对不同方案的相同因素进行综合评分，计算灰色关联系数，最后利用评价指标的权重向量和以灰色关联系数构成的模糊判断矩阵进行模糊综合评价。
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